Ανησυχείτε για αυθαίρετες κατασκευές στο ακίνητό σας;
Μην ανησυχείτε!
Ο νόμος 4495/2017 έρχεται να σας βοηθήσει!
Σύμφωνα με τον νόμο:
- Κατηγοριοποιούνται οι αυθαίρετες κατασκευές σε 5 κατηγορίες, με βάση το χρόνο κατασκευής και τη βαρύτητα της παράβασης.
- Υπολογίζεται το πρόστιμο, λαμβάνοντας υπόψη την κατηγορία, το εμβαδόν και την παλαιότητα.
- Προσφέρεται δυνατότητα ρύθμισης σε έως και 120 δόσεις.
- Προβλέπεται έκπτωση στο πρόστιμο, εάν πληρωθεί εφάπαξ.
Η έμπειρη ομάδα μας:
- Γνωρίζει άριστα τους νόμους και τις διαδικασίες.
- Βρίσκει λύσεις για κάθε περίπτωση.
- Σας προσφέρει σημαντικά οικονομικά οφέλη τακτοποίησης.
Σκοπός του νόμου
Από το 2023, όλες οι μεταβιβάσεις ακινήτων στην Ελλάδα υποχρεωτικά συνοδεύονται από:
- Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ):
- Περιέχει όλα τα απαραίτητα στοιχεία του ακινήτου, όπως κτηματολογικά στοιχεία, τίτλους ιδιοκτησίας, οικοδομικές άδειες, κ.λπ.
- Εκδίδεται από μηχανικό.
- Βεβαίωση Μηχανικού:
- Ο μηχανικός βεβαιώνει ότι:
- Το ακίνητο είναι νόμιμο.
- Οποιαδήποτε αυθαίρετη αλλαγή χρήσης ή αυθαιρεσία έχει τακτοποιηθεί/ρυθμιστεί.
- Η ΗΤΚ είναι ακριβής και ενημερωμένη.
Στόχος:
- Η διασφάλιση της διαφάνειας στις μεταβιβάσεις ακινήτων.
- Η προστασία των αγοραστών από τυχόν ασαφείς καταστάσεις.
Πλεονεκτήματα:
- Μείωση γραφειοκρατίας.
- Επιτάχυνση της διαδικασίας μεταβίβασης.
- Ασφάλεια δικαίου.
Παράταση για τη νομιμοποίηση ακινήτων
Η δυνατότητα ρύθμισης αυθαίρετων κατασκευών και χρήσεων έχει λάβει παράταση έως το τέλος του 2025.
Η ρύθμιση αφορά:
- Κατασκευές με αυθαίρετες αλλαγές χρήσης.
- Κατασκευές με μικρές αυθαιρεσίες.
Δεν περιλαμβάνονται:
- Κατασκευές χωρίς άδεια.
- Αυθαίρετες κατασκευές μεγάλης κλίμακας.
Σημείωση:
- Το πρόστιμο νομιμοποίησης αυξάνεται κατά 5% ετησίως έως και το 2025.
- Σύμφωνα με την κυβέρνηση, μετά το 2025 δεν θα υπάρξουν νέες ρυθμίσεις για αυθαίρετες κατασκευές.
- Η προθεσμία περί ολοκλήρωσης της ηλεκτρονικής υποβολής των δικαιολογητικών για την υπαγωγή σε νόμους τακτοποίησης αυθαιρέτων. Αναλυτικά:
Για δηλώσεις στον ν. 4178/2013, που δεν μεταφέρονται στον ν. 4495/2017 (Α’ 167), ο μηχανικός υποχρεούται να ολοκληρώσει την ηλεκτρονική υποβολή των απαραίτητων δικαιολογητικών μέχρι και την 31η.12.2024.
Για δηλώσεις στον ν. 4495/2017, o μηχανικός υποχρεούται να ολοκληρώσει την ηλεκτρονική υποβολή των απαραίτητων δικαιολογητικών:
α) για δηλώσεις με ημερομηνία υπαγωγής έως και την 31η Δεκεμβρίου 2022, έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024,
β) για δηλώσεις με ημερομηνία υπαγωγής από την 1η Ιανουαρίου 2023, εντός εικοσιτεσσάρων (24) μηνών από την ημερομηνία υπαγωγής.
Πλεονεκτήματα ρύθμισης:
- Νομιμοποίηση ακινήτου.
- Δυνατότητα μεταβίβασης/εκμίσθωσης.
- Αποφυγή προστίμων και κατεδάφισης.
Η διαδικασία τακτοποίησης μπορεί να υλοποιηθεί με τη δυνατότητα πληρωμής του 30% του προστίμου που θα οριστεί από την πολεοδομία και εξόφληση του υπόλοιπου 70% σε δόσεις.
Πότε απαιτείται η νομιμοποίηση/τακτοποίηση αυθαιρέτου
Η νομιμοποίηση/τακτοποίηση αυθαιρέτου απαιτείται στις ακόλουθες περιπτώσεις:
1. Κατασκευή ακινήτου χωρίς οικοδομική άδεια:
- Οποιοδήποτε κτίριο ή κατασκευή που έχει ανεγερθεί χωρίς την απαραίτητη οικοδομική άδεια θεωρείται αυθαίρετο.
- Η ύπαρξη αυθαίρετης κατασκευής μπορεί να έχει σοβαρές συνέπειες, όπως πρόστιμα, κατεδάφιση, αδυναμία μεταβίβασης/εκμίσθωσης.
2. Υπέρβαση δόμησης, κάλυψης ή ύψους:
- Εάν η υπέρβαση των εγκεκριμένων σχεδίων πολεοδομίας υπερβαίνει το 2%, τότε η κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη.
- Το ποσοστό υπέρβασης λαμβάνει υπόψη διάφορες παραμέτρους, όπως δόμηση, κάλυψη, ύψος.
3. Κατασκευές που δεν εμφανίζονται στα εγκεκριμένα σχέδια:
- Αίθρια, κλειστοί χώροι στάθμευσης, αποθήκες, BBQ, πισίνες και άλλες κατασκευές που δεν περιλαμβάνονται στα εγκεκριμένα σχέδια θεωρούνται αυθαίρετες.
- Η ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών μπορεί να επηρεάσει την ενεργειακή απόδοση του κτιρίου και την ασφάλεια των ενοίκων.
4. Αλλαγή χρήσης του ακινήτου:
- Η μετατροπή ενός χώρου από μία χρήση σε άλλη (π.χ. από κατοικία σε κατάστημα) χωρίς την απαραίτητη άδεια χρήσης θεωρείται αυθαίρετη.
- Η αλλαγή χρήσης μπορεί να επηρεάσει την πολεοδομική οργάνωση της περιοχής και τις συνθήκες διαβίωσης.
5. Ενοποίηση ή διαχωρισμός διαμερισμάτων:
- Η τροποποίηση του αρχικού σχεδιασμού του κτιρίου με ενοποίηση ή διαχωρισμό διαμερισμάτων χωρίς άδεια θεωρείται αυθαίρετη.
- Η αυθαίρετη τροποποίηση μπορεί να επηρεάσει την στατικότητα του κτιρίου και την πυροπροστασία.
Βήματα έκδοσης βεβαίωσης μηχανικού για αυθαίρετο:
1. Συλλογή δικαιολογητικών:
- Αίτηση: Συμπληρώνεται από τον μηχανικό.
- Τίτλος ιδιοκτησίας: Αίτηση μεταγραφής, συμβόλαιο αγοράς, κληρονομικό, κ.λπ.
- Τοπογραφικό διάγραμμα: Ενημερωμένο, με ένδειξη αυθαιρεσιών.
- Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης: Για κτίρια άνω των 50 τ.μ., κατασκευασμένα μετά το 2006.
- Φωτογραφίες: Του ακινήτου και των αυθαιρέτων κατασκευών.
- Πληρωμή παραβόλου: Καθορίζεται από το ΤΕΕ.
2. Αυτοψία στο ακίνητο:
- Διενεργείται από τον μηχανικό.
- Καταγράφονται οι αυθαίρετες κατασκευές.
- Γίνεται φωτογράφιση.
3. Σύνταξη βεβαίωσης:
- Περιλαμβάνει:
- Περιγραφή ακινήτου.
- Κατηγορία αυθαιρεσιών.
- Υπολογισμός προστίμου (εάν υπάρχει).
- Δήλωση νομιμότητας ή τακτοποίησης.
4. Υποβολή βεβαίωσης:
- Στο αρμόδιο Τμήμα Πολεοδομίας.
- Συνοδεύεται από τα απαραίτητα δικαιολογητικά.
Σημείωση:
- Η διαδικασία μπορεί να διαφέρει ανάλογα με το ΤΕΕ και την περιοχή.
- Συνιστάται η συνεργασία με έμπειρο μηχανικό.
Πόσο κοστίζει μια τακτοποίηση;
Παράβολο:
- Το παράβολο υπέρ του ελληνικού δημοσίου ορίζεται από τον νόμο 4495/2017 και εξαρτάται από το εμβαδόν της αυθαίρετης κατασκευής:
- 250 ευρώ για κατασκευές έως 100τ.μ.
- 500 ευρώ για κατασκευές από 100τ.μ. έως 500τ.μ.
- 1.000 ευρώ για κατασκευές από 500τ.μ. έως 2000τ.μ.
- 4.000 ευρώ για κατασκευές από 2.000τ.μ. έως 5.000τ.μ.
- 10.000 ευρώ για κατασκευές άνω των 5.000τ.μ.
Κόστος:
- Το συνολικό κόστος νομιμοποίησης εξαρτάται από:
- Εμβαδόν αυθαίρετης κατασκευής
- Κατηγορία αυθαίρετης κατασκευής
- Παλαιότητα αυθαίρετης κατασκευής
- Κόστος μελέτης από μηχανικό
- Πρόστιμο (εάν υπάρχει)
Ενδεικτικά:
- Μικρή αυθαιρεσία (έως 100τ.μ., κατηγορία 5): 250€ παράβολο + 500€ μελέτη μηχανικού = 750€
- Μεσαία αυθαιρεσία (200τ.μ., κατηγορία 3): 1.000€ παράβολο + 1.000€ μελέτη μηχανικού + 5.000€ πρόστιμο = 7.000€
- Μεγάλη αυθαιρεσία (500τ.μ., κατηγορία 1): 4.000€ παράβολο + 2.000€ μελέτη μηχανικού + 20.000€ πρόστιμο = 26.000€
Σημείωση:
- Τα ποσά είναι ενδεικτικά και δύναται να διαφοροποιηθούν.
- Συνιστάται η συνεργασία με έμπειρο μηχανικό για ακριβή υπολογισμό του κόστους.
Πόσο χρόνο χρειάζεται μια τακτοποίηση;
Ο χρόνος που απαιτείται για την τακτοποίηση αυθαιρέτου εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, όπως:
1. Ποσότητα και πολυπλοκότητα αυθαιρεσιών:
- Ορισμένες περιπτώσεις είναι απλές και ολοκληρώνονται σε λίγες εβδομάδες.
- Πιο σύνθετες περιπτώσεις, με πολλαπλές αυθαιρεσίες ή σοβαρές παραβάσεις, μπορεί να χρειαστούν έως και 6 μήνες ή περισσότερο.
2. Εμπειρία και οργάνωση μηχανικού:
- Ένας έμπειρος και οργανωμένος μηχανικός μπορεί να ολοκληρώσει τη διαδικασία ταχύτερα.
- Η έλλειψη εμπειρίας ή η κακή οργάνωση μπορεί να οδηγήσουν σε καθυστερήσεις.
3. Διαθεσιμότητα υπηρεσιών:
- Η ταχύτητα έκδοσης απαραίτητων βεβαιώσεων και εγκρίσεων από τις αρμόδιες υπηρεσίες μπορεί να επηρεάσει το χρονοδιάγραμμα.
- Σε περιόδους αυξημένης ζήτησης, οι υπηρεσίες μπορεί να έχουν καθυστερήσεις.
4. Συνεργασία ιδιοκτήτη:
- Η άμεση ανταπόκριση του ιδιοκτήτη σε τυχόν αιτήματα πληροφοριών ή εγγράφων μπορεί να επιταχύνει τη διαδικασία.
- Η καθυστερημένη ανταπόκριση μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια χρόνου.
Γενικά:
- Μία τυπική τακτοποίηση αυθαιρέτου μπορεί να ολοκληρωθεί σε 2 έως 4 εβδομάδες.
- Σε περίπλοκες περιπτώσεις, ο χρόνος μπορεί να αγγίξει τους 6 μήνες ή και περισσότερο.
Για πόσα χρόνια ισχύει η τακτοποίηση
Κατηγορία 1: 30 χρόνια, ενδεχομένως με παράταση 25 ετών.Κατηγορίες 2, 3, 4: 30 χρόνια, πιθανή οριστική εξαίρεση κατεδάφισης.Κατηγορία 5: Έως το 2025, δυνατότητα οριστικής εξαίρεσης κατεδάφισης.Σύνοψη κυρώσεων μη νομιμοποίησης ακινήτων:
Κίνδυνος: Πρόστιμο, κατεδάφιση, αδυναμία μεταβίβασης/εκμίσθωσης, χαρακτηρισμός ως επικίνδυνου.Ποιος ελέγχει: Πολεοδομία, αρμόδιες υπηρεσίες.Πότε: Τυχαία, κατόπιν καταγγελίας, άλλες διαδικασίες.Συμβουλές:- Εξετάστε την νομιμοποίηση.
- Συμβουλευτείτε μηχανικό.
- Μην αγνοείτε ειδοποιήσεις.
Ερωτήσεις απαντήσεις
Τι είναι η τακτοποίηση αυθαιρεσιών;
Η τακτοποίηση αυθαιρεσιών είναι η διαδικασία νομιμοποίησης αυθαίρετων κατασκευών, υπαίθριων χώρων και χρήσεων.
Ποιος ο νόμος που ρυθμίζει την τακτοποίηση αυθαιρεσιών;
Ο νόμος 4495/2017, "Ρυθμίσεις για την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης και άλλες διατάξεις".
Ποιες κατηγορίες αυθαιρεσιών υπάρχουν;
Πέντε κατηγορίες, με βάση το χρόνο κατασκευής και τη βαρύτητα της παράβασης.
Πώς υπολογίζεται το πρόστιμο τακτοποίησης;
Λαμβάνοντας υπόψη την κατηγορία, το εμβαδόν, την παλαιότητα και τυχόν συντελεστές αυθαιρεσίας.
Υπάρχει δυνατότητα ρύθμισης του προστίμου;
Ποια είναι τα πλεονεκτήματα της τακτοποίησης;
Νομιμοποίηση ακινήτου, δυνατότητα μεταβίβασης/εκμίσθωσης, αποφυγή προστίμων και κατεδάφισης.
Πότε απαιτείται η τακτοποίηση;
Σε περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής, αλλαγής χρήσης, υπέρβασης δόμησης, κάλυψης ή ύψους.
Ποια είναι τα βήματα για την τακτοποίηση;
Συλλογή δικαιολογητικών, αυτοψία στο ακίνητο, σύνταξη βεβαίωσης μηχανικού, υποβολή βεβαίωσης στην αρμόδια υπηρεσία.
Πόσο κοστίζει η τακτοποίηση;
Από 2 έως 4 εβδομάδες για τυπικές περιπτώσεις, έως 6 μήνες ή και περισσότερο για πιο σύνθετες.
Τι γίνεται εάν δεν τακτοποιήσω την αυθαίρετη κατασκευή;
Κινδυνεύετε με πρόστιμο, κατεδάφιση και αδυναμία μεταβίβασης/εκμίσθωσης του ακινήτου.
Μπορώ να τακτοποιήσω αυθαίρετη κατασκευή σε δάσος;
Εξαρτάται από την κατηγορία και το είδος της αυθαιρεσίας.
Μπορώ να τακτοποιήσω αυθαίρετη κατασκευή σε αιγιαλό ή παράκτια ζώνη;
Εξαρτάται από την κατηγορία και το είδος της αυθαιρεσίας.
Τι γίνεται εάν η αυθαίρετη κατασκευή έχει κριθεί κατεδαφιστέα;
Εξετάζεται η δυνατότητα υπαγωγής σε πρόγραμμα τακτοποίησης, εάν πληρούνται οι προϋποθέσεις.
Ποιος είναι ο μηχανικός που μπορεί να με βοηθήσει με την τακτοποίηση;
Πολιτικός μηχανικός με εμπειρία σε αυθαιρεσίες.
Ποιες ευθύνες έχει ο μηχανικός για την τακτοποίηση;
Ευθύνεται για την ακρίβεια των στοιχείων και τη νομιμότητα της διαδικασίας.
Υπάρχουν δικαιολογητικά που δύναται να λείπουν;
Ναι, σε παλαιότερες αυθαιρεσίες, ίσως χρειαστεί η αναζήτηση και συλλογή ειδικών εγγράφων.
Πού μπορώ να υποβάλλω αίτηση για τακτοποίηση;
Στην αρμόδια υπηρεσία δόμησης του Δήμου ή της Περιφέρειας.
